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html模版 長三角城市價值:合肥房價還能漲多久?杭州上漲壓力為何比無錫還大? ——鳳凰房產北京
2016年以來,在寬松的貨幣政策和信貸政策下,全國特別是一線和強二線城市商品住宅銷售大幅增長。在長三角地區庫存急劇下降的熱點城市,諸如合肥、南京、蘇州、杭州等,地價與房價,較著勁兒上漲。
然而,瘋狂增長的房價,引來各地一記又一記調控重拳。這種情況下,看多,還是看空,時時考驗著開發企業和購房者的智慧?
作為世界六大公認的六大城市群之一,長三角城市群是中國城市化程度最高、經濟最具活力、吸納外來人口能力最強的區域。發展潛力在不斷增長、房價仍然居高不下,調控的重拳依舊沒有停歇的跡象。長三角樓市還有沒有投資價值?哪些城市的增長空間更大?
為瞭解答這些問題,《每日經濟新聞》聯合中國指數研究院一起發佈瞭《2016年長三角城市價值白皮書》。白皮書依托中指院13年的研究經驗,對長三角的21個城市進行瞭價值排名,以便為購房者和開發商投資佈局提供決策依據。
9月27日,在白皮書發佈現場,中國指數研究院上海分院副總經理張志傑,就該白皮書的相關問題,做瞭進一步闡釋。
人口素質比人口流動更影響房價
2016年以來,不少城市房價上漲,而長三角區域地價房價增長最快。眾所周知,長三角經濟和人口的吸附能力更強。但是,哪些城市更具有投資價值,張志傑認為,有必要對長三角城市價值做一個排行榜。
對於房價影響體系,白皮書選瞭十幾個指標,每一個指標從不同角度去做。房價數據用瞭2016年6月到8月最新的數據,對影響房價的關鍵性因素做瞭一些分析。
張志傑說,“我們用因子統計下來,發現土地因子對房價的支撐作用是最大的。其中,土地的消化時間,土地的價格還有土地的集中度影響又是最大的。另外人口因子也占很大的權重。其中值得關註的是,人口的素質,要比人口的流動對房價的影響因素更大。”
白皮書通過指標體系的研究發現,在長三角目前的情況下,城市價值的變化隨著時間的變化而變化,不同的時間點都有不同的變化。用最新數據做出來的長三角價值變動,上海依然是長三角的核心,有更大的資源,上海依然是在領跑長三角。四大中心的行業地位,資源匹配,上海無疑是第一位的。
哪個城市上漲潛力更大?
如果不去上海拿地,那麼去哪裡呢?張志傑表示,第二梯隊的南京、蘇州、無錫、杭州、寧波、合肥是比較好的。從高校在校生的規模來看,杭州的80萬人,上海的50萬人。蘇州的情況值得一提,目前,蘇州房價收入比應該是相對較低的,價值的窪地。但是,蘇州9月份地價比8月份上漲瞭40%,它的房價上漲的潛力是比較大的。
白皮書上,無錫的排名為什麼比杭州還要高?張志傑解釋稱,無錫土地因子得分比較靠前,土地財政的依賴度相對比較低一點,而且最近無錫的房價上漲是7-9月3個月上漲起來的。過去幾年,進入無錫的開發商都沒有賺到錢。近兩年土地的減少和土地的控制,無錫面對的情況是,前期推的土地已經消化的差不多瞭。最近無錫推的幾塊地,都出瞭很多的地王,所以無錫的地價房價比占到84%,這裡短期上漲的壓力很大。
最近,杭州調控政策非常密集,9天時間連發三道“金牌”,杭州市場後續價值如何?張志傑稱,杭州房價大幅上漲是G20峰會之後,房價上漲瞭10%到20%。從中長期排名來看,杭州房價的上漲壓力應該是超過無錫的。寧波在這幾個城市裡面,人口因子和城市配套因子都會比較低一點。
今年房價上漲的城市裡,合肥是一匹大黑馬,其後續趨勢如何?張志傑稱,合肥的土地因子和人口因子得分比較高,但從目前的情況來看,精密產業和配套因子得分在第二梯隊裡面是比較高的。如果經濟和城市配套因子上來的話,未來合肥中長期的上漲潛力會受到很大的影響。
中小城市哪傢強?
長三角城市群裡的第三梯隊,就是中小城市瞭。這一梯隊裡,得分比較高的是舟山。張志傑解釋稱,舟山這個城市人口和房地產容量比較低,它不是一個很好的發展市場,中長期房價的升值潛力不會太大。金華和臺州這兩個城市最近地價上漲的比較快,都超過瞭70%,我們認為短期內房價有比較大的上升空間,但是從這兩個城市土地因子的因素考慮,中長期上漲空間不是很大。
另外一個城市是嘉興,近期房價上漲比較快,土地消化時間特別長,中長期的漲幅我們目前來看是有限的。當然,如果都市圈能夠真正建立起來,上海的交通能夠輻射到嘉興,嘉興的發展空間應該也是不錯的。
對於常州來說,新城控股高級副總裁歐陽捷認為,最近的房價也漲瞭,但是土地庫存的壓力也比較大。張志傑認為,常州房價增長是比較乏力的。蕪湖現在房價增長接近70%,但是其他排名都墊底,中長期增長是比較乏力的。
在長三角城市群當中,哪些城市排名墊底?這些城市有沒有共有的特征?張志傑說,紹興在經濟產業因子得分比較高,但是人口和土地因子得分一般;揚州、湖州、南通這些城市都是普遍不看好的,其他因子得分都是墊底的,土地消化時間長,房價上漲壓力比較大。湖州的城市因子相對比較好,但總體的上漲空間不會太大。馬鞍山表現比較好的是土地因子,其他因子得分都是墊底的。
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品牌名稱 | |
---|---|
PS4 |
|
其他電玩 |
|
保固期 | 30天保固期 |
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